Adequação integral do seu Município ao Tema 1.113 do STJ com capacitação técnica e sistema especializado
O Tema 1.113 do STJ mudou as regras do ITBI em todo o Brasil. Mas aqui está o que muitos gestores ainda não perceberam: a decisão não apenas limita — ela também AUTORIZA o município a cobrar o imposto sobre o real valor de mercado do imóvel.
Municípios que mantêm práticas antigas ou que simplesmente abandonaram a fiscalização enfrentam consequências graves:
Contribuintes declaram valores muito abaixo do mercado e o município aceita sem questionar, por falta de estrutura técnica para contestar.
Arbitramentos feitos sem metodologia técnica (NBR 14.653) ou sem processo administrativo adequado são anulados pelo Judiciário.
Contribuintes que pagaram ITBI sobre "valores de referência" ilegais podem pedir restituição dos últimos 5 anos.
Sem procedimentos claros e fundamentação técnica, cada lançamento questionado vira uma batalha judicial incerta.
O que poucos perceberam é que a decisão do STJ garante ao município o direito de cobrar ITBI sobre o real valor de mercado — não sobre o valor declarado pelo contribuinte, quando este estiver abaixo da realidade.
Para isso, basta seguir o caminho correto:
Em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.937.821/SP sob o rito dos recursos repetitivos, estabelecendo três teses que agora vinculam todos os tribunais do país:
É o valor do imóvel em condições normais de mercado, desvinculado do IPTU (que não pode sequer ser usado como piso).
O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, mas pode ser afastada mediante processo administrativo.
Município não pode usar "valor de referência" fixado unilateralmente. Cada caso exige análise individual.
A Confederação Nacional de Municípios (CNM) é a maior entidade municipalista da América Latina, representando os mais de 5.500 municípios brasileiros junto ao Governo Federal, Congresso Nacional e órgãos de controle. Fundada em 1980, a CNM atua na defesa dos interesses municipais e na capacitação técnica das administrações locais.
Por meio da Nota Técnica CTAT nº 01/2025, a CNM recomenda expressamente aos municípios: "treinamento dos servidores da Fazenda em técnicas de avaliação de imóveis", "adoção de critérios baseados na NBR 14.653" e "implementação de Observatório do Mercado Imobiliário (OMI)".
Sobre a Portaria MDR 3.242/2022: Editada pelo então Ministério do Desenvolvimento Regional (atual Ministério das Cidades), esta portaria estabelece as Diretrizes Nacionais para o Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM). Em seu art. 20, prevê a criação do Observatório do Mercado Imobiliário (OMI) como sistema de informação aberto para coleta e armazenamento contínuo de dados de mercado — incluindo preços de transações, ofertas, aluguéis, custos de construção e avaliações prévias — servindo como instrumento técnico de suporte às avaliações municipais.
Uma solução integrada que une capacitação técnica especializada e sistema informatizado para garantir a conformidade do seu município com o Tema 1.113 — e recuperar a arrecadação que está sendo perdida.
Formação dos servidores da Fazenda em avaliação imobiliária e nos aspectos jurídicos do novo cenário tributário.
Plataforma tecnológica para coleta de dados de mercado e suporte técnico às avaliações.
O sistema foi desenvolvido especificamente para atender às exigências do Tema 1.113 e às recomendações da Portaria MDR 3.242/2022. Ele permite que o município construa e mantenha uma base de dados sólida sobre o mercado imobiliário local, fundamentando tecnicamente qualquer questionamento ao valor declarado pelo contribuinte.
Plataforma completa para gestão de dados de mercado e suporte a avaliações
Sistema é alimentado com dados de ofertas, transações e referências de mercado
Contribuinte declara o valor da transação para cálculo do ITBI
Sistema cruza declaração com dados de mercado e identifica discrepâncias
Se necessário, servidor realiza avaliação técnica com suporte do sistema
Abertura de processo administrativo com fundamentação técnica completa
Identificação e cobrança sobre o real valor de mercado, não mais sobre valores subdeclarados
Lançamentos fundamentados tecnicamente, resistentes a questionamentos judiciais
Atendimento integral às três teses do Tema 1.113 e ao art. 148 do CTN
Conhecimento contínuo do mercado imobiliário local para tomada de decisões
Servidores capacitados para conduzir avaliações e processos de forma independente
Sistema automatiza cálculos e gera documentação, reduzindo tempo de análise
Experiência comprovada na intersecção entre Direito e Engenharia de Avaliações
Análise da legislação municipal vigente, estrutura da Fazenda e necessidades específicas. Definição do cronograma de implantação.
Formação completa em avaliação imobiliária, Tema 1.113, art. 148 do CTN e uso do sistema. Exercícios práticos com casos reais.
Instalação, configuração e parametrização do sistema OMI. Integração com cadastro imobiliário existente, se aplicável.
Alimentação do banco de dados com amostras de mercado, ofertas e transações recentes. Validação da base inicial.
Período de acompanhamento pós-implantação com suporte técnico para dúvidas operacionais e ajustes necessários.
Entre em contato para uma apresentação detalhada da solução e descubra quanto seu município pode estar deixando de arrecadar.