A LC 227/2026 devolveu ao Fisco Municipal a prerrogativa de estimar o valor venal dos imóveis — prerrogativa que o Tema 1.113 do STJ havia esvaziado. Mas ela não é automática: a lei a condiciona a três requisitos que a maioria dos municípios ainda não cumpre.
Enquanto isso, o Tema 1.113 continua regendo cada lançamento: o valor declarado prevalece e os últimos 5 anos seguem expostos a restituição com juros. A adequação leva meses. Quem começa agora chega em 2027 preparado.
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Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
§ 1º Considera-se valor venal o valor do bem em condições normais de mercado […]
§ 2º A administração tributária poderá estimar o valor venal com base em critérios técnicos — preços de mercado, informações de cartórios e agentes financeiros, características do imóvel […]
§ 3º Os critérios deverão ser divulgados, admitida a contestação mediante avaliação contraditória, nos termos da legislação específica municipal […]
§ 4º Os cartórios compartilharão as informações das operações […]
Redação resumida para fins didáticos — confira o texto oficial da LC 227/2026.
Contribuintes subdeclaram o valor do imóvel. Sem estimativa técnica própria, o município é obrigado a aceitar — e perde a diferença em cada escritura, sem que isso apareça em nenhum relatório.
Enquanto não houver adequação à LC 227/2026, vale a tese vinculante do STJ: valor declarado presumido verdadeiro, PGV e valor venal do IPTU vedados como referência. Arbitramento sem processo regular e sem metodologia é anulado — é o que os tribunais já decidem mesmo nos primeiros casos sob a lei nova.
Os lançamentos dos últimos 5 anos sem respaldo técnico já são vulneráveis a pedidos de restituição com juros e sucumbência. O passivo existe — só ainda não chegou ao balcão da Procuradoria.
O novo art. 38 autoriza o município a estimar o valor de mercado — mas só para quem regulamentar o procedimento em lei, publicar os critérios técnicos e sustentar cada avaliação no contraditório. Falhou em um, o jogo volta ao Tema 1.113.
Na prática, quem define a base de cálculo do ITBI hoje não é o seu município — é o contribuinte. A LC 227/2026 permite inverter isso. Mas exige estrutura.
A ausência de qualquer um deles devolve o jogo ao regime anterior — em que o valor declarado pelo contribuinte prevalece.
A contestação do contribuinte — a avaliação contraditória — tramita em "procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital". Sem lei local disciplinando esse rito, a contestação não tem como ser processada e toda a sistemática nova fica inoperante. É o requisito mais ignorado — e o primeiro que a defesa do contribuinte vai atacar.
O Fisco tem o dever de divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal, alinhados aos incisos do § 2º: análise de preços de mercado, informações de cartórios e agentes financeiros, características do imóvel ou outros parâmetros técnicos de avaliação. Sem divulgação prévia, a estimativa nasce frágil e os tribunais mantêm a aplicação do Tema 1.113.
Quando o contribuinte contestar — e ele vai contestar — instaura-se um confronto de laudos. Estimativa genérica não resiste a avaliação individualizada bem feita. O Fisco precisa responder caso a caso, com tratamento estatístico dos dados de mercado em linha com a NBR 14.653 — o padrão que sustenta o laudo no contraditório administrativo e na eventual perícia judicial.
Lei sem técnica é letra morta. Técnica sem lei é lançamento anulável. O Programa OMI estrutura os três pilares de uma vez.
Um programa integrado que prepara o município nos três pilares da LC 227/2026 — da lei ao laudo — em conformidade com o Tema 1.113, o art. 148 do CTN e os §§ 1º a 4º do novo art. 38.
Orientação técnica para o município regulamentar a nova sistemática, em rigorosa aderência aos §§ 2º e 3º do art. 38.
Formação dos servidores da Fazenda em avaliação imobiliária e no novo cenário jurídico-tributário.
Plataforma para coleta e análise de dados de mercado, laudos conforme a NBR 14.653 e gestão de estimativas e contestações.
Ofertas, transações e dados dos cartórios (§ 4º do art. 38) alimentam o banco de mercado do município.
O sistema estima o valor de mercado de cada imóvel pelos critérios do § 2º — os mesmos critérios publicados pelo município.
A guia do ITBI é emitida com base na estimativa, ou o valor declarado é cruzado com o mercado para identificar discrepâncias.
O contribuinte que discordar apresenta avaliação contraditória, no rito da lei municipal.
O servidor responde com laudo individualizado conforme a NBR 14.653, gerado com suporte do sistema.
O processo é decidido com fundamentação técnica e contraditório — lançamento que resiste na esfera administrativa e na judicial.
Cobrança sobre o real valor de mercado, não sobre o valor subdeclarado.
Lançamentos que se sustentam diante do Tema 1.113, da LC 227/2026 e da NBR 14.653 — inclusive quando contestados.
Procedimento regulamentado em lei e critérios publicados, como exigem os §§ 2º e 3º do art. 38.
Monitoramento contínuo do mercado imobiliário local para decisões estratégicas.
Servidores capacitados para conduzir avaliações, contestações e processos de forma independente.
Lei, critérios e infraestrutura técnica completos antes da consolidação da nova sistemática.
Mais de duas décadas de atuação em avaliação de imóveis e perícias, com formação técnica e experiência docente na capacitação de profissionais e servidores públicos.
O Programa OMI reúne essa trajetória em uma entrega única: o conhecimento jurídico do novo cenário do ITBI, o domínio da NBR 14.653 e a tecnologia para aplicá-los na rotina do Fisco.
Conteúdo programático completo da capacitação técnica.
E-bookO novo cenário jurídico e os três pilares da adequação.
VídeoUma amostra da metodologia e da didática do programa.
DemonstraçãoVeja o sistema gerando uma avaliação conforme a NBR 14.653.
Lei do procedimento, critérios publicados e domínio da NBR 14.653: a adequação leva meses, e cada escritura processada antes dela é um lançamento regido pelo Tema 1.113 — exposto a contestação e restituição. Quem começa agora chega em 2027 com prova técnica, processo estruturado e arrecadação protegida.
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