A LC 227/2026 devolveu ao Fisco Municipal a prerrogativa de estimar o valor venal dos imóveis — prerrogativa que o Tema 1.113 do STJ havia esvaziado. Mas ela não é automática: a lei a condiciona a três requisitos que a maioria dos municípios ainda não cumpre.
Enquanto isso, o Tema 1.113 continua regendo cada lançamento: o valor declarado prevalece e os últimos 5 anos seguem expostos a restituição com juros. A adequação leva meses. Quem começa agora chega em 2027 preparado.
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Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
§ 1º Considera-se valor venal o valor do bem em condições normais de mercado […]
§ 2º A administração tributária poderá estimar o valor venal com base em critérios técnicos — preços de mercado, informações de cartórios e agentes financeiros, características do imóvel […]
§ 3º Os critérios deverão ser divulgados, admitida a contestação mediante avaliação contraditória, nos termos da legislação específica municipal […]
§ 4º Os cartórios compartilharão as informações das operações […]
Redação resumida para fins didáticos — confira o texto oficial da LC 227/2026.
Contribuintes subdeclaram o valor do imóvel. Sem estimativa técnica própria, o município é obrigado a aceitar — e perde a diferença em cada escritura, sem que isso apareça em nenhum relatório.
A LC 227/2026 não se aplica sozinha. Enquanto não houver lei municipal, vale a tese vinculante do STJ: valor declarado presumido verdadeiro, planta de valores e valor venal do IPTU vedados como base. Arbitramento sem processo regular e sem metodologia é anulado — é o que os tribunais já decidem mesmo nos primeiros casos sob a lei nova.
Lançamentos feitos pela planta de valores, sem processo e sem respaldo técnico, são vulneráveis a pedidos de restituição com juros e sucumbência. O passivo existe — só ainda não chegou ao balcão da Procuradoria.
O novo art. 38 autoriza o município a estimar o valor de mercado — mas só para quem regulamentar o procedimento em lei, publicar os critérios técnicos e sustentar cada avaliação no contraditório. Falhou em um, o jogo volta ao Tema 1.113.
Na prática, quem define a base de cálculo do ITBI hoje não é o seu município — é o contribuinte. A LC 227/2026 permite inverter isso. Mas exige estrutura.
A ausência de qualquer um deles devolve o jogo ao regime anterior — em que o valor declarado pelo contribuinte prevalece.
A contestação do contribuinte — a avaliação contraditória — tramita em "procedimento específico, nos termos da legislação específica municipal ou distrital". Sem lei local disciplinando esse rito, a contestação não tem como ser processada e toda a sistemática nova fica inoperante. É o requisito mais ignorado — e o primeiro que a defesa do contribuinte vai atacar.
O Fisco tem o dever de divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal, alinhados aos incisos do § 2º: análise de preços de mercado, informações de cartórios e agentes financeiros, características do imóvel ou outros parâmetros técnicos de avaliação. Sem divulgação prévia, a estimativa nasce frágil e os tribunais mantêm a aplicação do Tema 1.113.
Quando o contribuinte contestar — e ele vai contestar — instaura-se um confronto de laudos. Estimativa genérica não resiste a avaliação individualizada bem feita. O Fisco precisa responder caso a caso, com tratamento estatístico dos dados de mercado em linha com a NBR 14.653 — o padrão que sustenta o laudo no contraditório administrativo e na eventual perícia judicial.
Lei sem técnica é letra morta. Técnica sem lei é lançamento anulável. O Programa OMI estrutura os três pilares de uma vez.
A LC 227/2026 parece autorizar a cobrança direta pela estimativa municipal. Não autoriza: o art. 148 do CTN e o Tema 1.113 continuam valendo. Há dois caminhos — e só um resiste na Justiça.
Contraria a tese (c) do Tema 1.113. Lançamentos anulados, imposto devolvido com juros, honorários.
Compatível com o art. 148, o § 3º do art. 38 e o Tema 1.113. Arrecada e se sustenta.
O sistema monta a estimativa de cada imóvel do cadastro: terreno pelo valor do m² da zona, com os fatores de frente, profundidade, esquina, topografia e pavimentação; construção pelo CUB do padrão, depreciada pela idade e pelo estado; ajuste pelo que o mercado da cidade realmente paga.
A Prefeitura aceita, sem discutir, qualquer declaração dentro da faixa de tolerância. Abaixo dela, notifica — com a conta inteira — e o contribuinte pode aceitar, provar o preço ou apresentar laudo. A comissão decide caso a caso.
| Terreno: 360 m² × R$ 900/m² (zona Centro) | R$ 324.000 |
| Construção: 120 m² × CUB, menos 26,9% de depreciação | R$ 323.250 |
| Fator de comercialização da cidade (casas) | × 0,92 |
| Estimativa | R$ 595.470 |
| Faixa de tolerância (30%) — limite inferior | R$ 416.829 |
| Valor declarado na guia | R$ 300.000 |
| Resultado: abaixo da faixa → procedimento do art. 148 |
Como a nova sistemática aumenta o imposto efetivamente pago, a lei municipal se submete às duas anterioridades da Constituição (art. 150, III, "b" e "c"): só vale no exercício seguinte e só 90 dias após a publicação. O ITBI não está entre as exceções — o IPTU tem a base de cálculo dispensada da noventena; o ITBI, não.
Errar a data não anula a lei: só adia o início e torna anuláveis as guias cobradas antes da hora. E enquanto a lei não produz efeitos, o Tema 1.113 continua mandando.
| Lei publicada em | Começa a valer em |
|---|---|
| até 2 de outubro de 2026 | 1º de janeiro de 2027 |
| 15 de novembro de 2026 | 13 de fevereiro de 2027 |
| 20 de dezembro de 2026 | 20 de março de 2027 |
| qualquer data em 2027 | 1º de janeiro de 2028 ou 90 dias depois, o que vier por último |
Cada semana de antecipação na Câmara é uma semana a mais de arrecadação correta. A minuta da lei fica pronta na 3ª semana do Programa, com a cláusula de vigência já calculada.
Um programa integrado que prepara o município nos três pilares da LC 227/2026 — da lei ao laudo — em conformidade com o Tema 1.113, o art. 148 do CTN e o novo art. 38. Implantação em 6 semanas.
Minutas prontas para a procuradoria, preenchidas com os dados do município e os resultados da avaliação.
Treinamento gravado por função, com uma sessão ao vivo de dúvidas e casos reais da cidade.
Da coleta de dados ao laudo, sem instalação e sem nada exposto ao público.
Tudo o que se repete de cidade para cidade virou padrão: kit da oficina, minutas geradas, treinamento gravado, contrato e preço fixos. O que sobra para a equipe da Prefeitura é o que só ela sabe fazer.
Assina; recebe acesso ao portal; envia o cadastro e as guias; indica o engenheiro que assina e os três membros da comissão.
Cadastra o município, configura o CUB e os padrões construtivos.
Oficina de meio dia: a equipe desenha as zonas de valor da cidade com o kit do portal.
Participa por vídeo na primeira hora.
Coleta as amostras no portal: anúncios, guias, cartório. Seis terrenos ou mais por zona, com a fonte.
Acompanha o progresso e aponta o que falta.
Exporta o pacote; o engenheiro assina o relatório de metodologia.
Revisa as amostras, calibra a estimativa, testa as zonas, gera as minutas.
Procuradoria revisa; o Prefeito envia à Câmara com urgência.
Reunião de leitura com a procuradoria; slides para a comissão de finanças.
Equipe assiste ao treinamento gravado.
Sessão ao vivo de dúvidas e casos simulados.
Lei e decreto publicados; comissão designada; ofício aos cartórios. Operação na data de efeitos.
Registra a estimativa no sistema; revisa as dez primeiras decisões da comissão.
O zoneamento e a coleta ficam com a Prefeitura porque ela conhece o mercado local — e porque a estimativa precisa ser ato próprio da Administração (art. 38, § 3º). O julgamento técnico fica com o OMI.
O fiscal informa a inscrição e o valor declarado. O sistema compara com a estimativa vigente e responde: homologar ou instaurar.
Declaração dentro da faixa de tolerância: a guia sai na hora, pelo valor declarado. É a maioria dos casos.
Declaração abaixo da faixa: o contribuinte recebe a memória de cálculo completa e 15 dias para responder.
Ele pode aceitar a estimativa, provar o preço pago (contrato, financiamento) ou apresentar avaliação contraditória.
A comissão avalia o imóvel conforme a NBR 14.653 e analisa o laudo do contribuinte item a item.
Decisão motivada, recurso ao Secretário e lançamento. O valor final realimenta a estimativa do ano seguinte.
Declarações abaixo do mercado deixam de passar sem conferência.
Lançamentos que se sustentam diante do Tema 1.113, da LC 227/2026 e da NBR 14.653 — inclusive quando contestados.
Procedimento regulamentado em lei e critérios publicados, como exigem os §§ 2º e 3º do art. 38.
Base de vendas reais que cresce a cada ano e torna a estimativa mais precisa.
Servidores capacitados para conduzir avaliações, contestações e processos.
Lei, critérios e sistema completos — a data de início depende só da publicação.
Implantação única, com tudo incluído. A assinatura anual é opcional e cobre o sistema, a atualização da estimativa e o suporte.
Na assinatura anual: hospedagem do sistema, recalibração com as vendas do ano, novo relatório e decreto até setembro, reciclagem da equipe e suporte.
Uma casa vendida por R$ 300 mil e declarada por R$ 180 mil deixa de recolher R$ 2.400 de ITBI, com alíquota de 2%.
A implantação para um município de até 10 mil habitantes equivale à diferença de cinco guias assim.
A contratação é enquadrável em dispensa por valor ou inexigibilidade para capacitação (Lei 14.133/2021), a critério da procuradoria.
Quase duas décadas avaliando imóveis em processos judiciais — exatamente o confronto de laudos que o município vai enfrentar quando o contribuinte contestar.
Especialista em Engenharia de Avaliações e em Direito Imobiliário, Ambiental e Processual Civil, com experiência docente na capacitação de profissionais e servidores. O Programa OMI reúne o conhecimento jurídico do novo cenário do ITBI, o domínio da NBR 14.653 e a tecnologia para aplicá-los na rotina do Fisco.
A alíquota não muda. O imposto passa a ser conferido contra o valor de mercado, como a lei federal sempre mandou. Quem declara corretamente não paga nada a mais. Por prudência, a lei respeita a anterioridade anual e a noventena.
Não. Cobrar pela estimativa é o que o STJ vedou no Tema 1.113, e os tribunais continuam rejeitando mesmo depois da LC 227. A guia sai pelo declarado; a estimativa decide quando abrir procedimento.
Homologa-se o valor declarado. O imposto incide sobre a venda real. A Prefeitura não perde: acerta a base e ganha uma venda verdadeira para a estimativa do ano seguinte.
Porque conhece a cidade e o mercado local melhor do que qualquer consultor, e porque a estimativa precisa ser ato próprio da Administração. O sistema confere o desenho com os preços: se uma zona mistura dois mercados, ele aponta onde separar.
O engenheiro do setor de obras pode assinar com ART. Outra saída é um avaliador compartilhado entre municípios pela associação regional. O nome precisa estar definido antes do início.
Cerca de 20 horas na implantação: a oficina de meio dia, a coleta das amostras, a leitura das minutas e o treinamento. Na operação, segundos por guia na consulta e algumas horas por procedimento, em poucos casos por mês.
Não. O sistema é de uso interno da Prefeitura. A publicação da metodologia e das tabelas, exigida pelo § 3º do art. 38, é feita pelo próprio município, no decreto, da forma que ele definir.
O modelo funciona nos dois cenários. Se o Tema 1.113 for mantido, a Prefeitura está protegida. Se for flexibilizado, terá feito um pouco mais do que o necessário — e continuará arrecadando.
Ano seguinte e 90 dias: quando a lei do ITBI começa a valer, e a cláusula certa.
Cartilha · 18 páginasO que mudou, os critérios legais um a um e os passos para cumprir o art. 38.
Apostila · 25 páginasA lei, o prazo, o cálculo com exemplos e tabelas, e o programa.
PropostaEscopo, cronograma de 6 semanas, investimento e condições.
Para começar, basta indicar o engenheiro que assinará o relatório e os três servidores da comissão. A lei fica pronta na 3ª semana; cada semana de antecipação é uma semana a mais de arrecadação correta.
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Cartilha — O caminho do município (PDF) Apostila — ITBI depois da LC 227/2026 (PDF) Nota — O prazo da lei municipal (PDF) Proposta padrão (PDF)