Adequação integral do seu Município ao Tema 1.113 do STJ e à Lei Complementar 227/2026, com capacitação técnica e sistema especializado
O Tema 1.113 do STJ mudou as regras do ITBI em todo o Brasil. Agora, a Lei Complementar 227/2026 deu um passo além e alterou o próprio art. 38 do CTN, definindo objetivamente o conceito de valor venal e autorizando os municípios a estimá-lo por critérios técnicos. Mas aqui está o que muitos gestores ainda não perceberam: sem a infraestrutura adequada, o município não consegue exercer esse novo poder — e continua perdendo receita.
Municípios que mantêm práticas antigas ou que simplesmente abandonaram a fiscalização enfrentam consequências ainda mais graves com o novo cenário:
Contribuintes declaram valores muito abaixo do mercado e o município aceita sem questionar, por falta de estrutura técnica para contestar.
Arbitramentos feitos sem metodologia técnica (NBR 14.653) ou sem processo administrativo adequado são anulados pelo Judiciário.
O §3º do novo art. 38 do CTN exige que os municípios divulguem os critérios de estimativa do valor venal — sem sistema adequado, essa obrigação se torna impossível de cumprir.
Sem procedimentos claros, fundamentação técnica e critérios transparentes, cada lançamento questionado vira uma batalha judicial incerta.
Com o Tema 1.113 do STJ e agora com a LC 227/2026, o município tem autorização legal expressa para estimar o valor venal dos imóveis por critérios técnicos e cobrar ITBI sobre o real valor de mercado — não sobre o valor subdeclarado pelo contribuinte.
Para isso, basta seguir o caminho correto:
Em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.937.821/SP sob o rito dos recursos repetitivos, estabelecendo três teses que vinculam todos os tribunais do país. Essas teses permanecem válidas e agora convivem com a LC 227/2026, formando um duplo fundamento para a atuação municipal:
É o valor do imóvel em condições normais de mercado, desvinculado do IPTU (que não pode sequer ser usado como piso).
O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, mas pode ser afastada mediante processo administrativo.
Município não pode usar "valor de referência" fixado unilateralmente. Cada caso exige análise individual.
A Confederação Nacional de Municípios (CNM), maior entidade municipalista da América Latina, por meio da Nota Técnica CTAT nº 01/2025, recomenda expressamente: "treinamento dos servidores da Fazenda em técnicas de avaliação de imóveis", "adoção de critérios baseados na NBR 14.653" e "implementação de Observatório do Mercado Imobiliário (OMI)".
Sobre a Portaria MDR 3.242/2022: Editada pelo então Ministério do Desenvolvimento Regional (atual Ministério das Cidades), esta portaria estabelece as Diretrizes Nacionais para o Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM). Em seu art. 20, prevê a criação do Observatório do Mercado Imobiliário (OMI) como sistema de informação aberto para coleta e armazenamento contínuo de dados de mercado — incluindo preços de transações, ofertas, aluguéis, custos de construção e avaliações prévias — servindo como instrumento técnico de suporte às avaliações municipais.
Uma solução integrada que une capacitação técnica especializada e sistema informatizado para garantir a conformidade do seu município com o Tema 1.113 do STJ e com a LC 227/2026 — e recuperar a arrecadação que está sendo perdida.
Formação dos servidores da Fazenda em avaliação imobiliária e no novo cenário jurídico-tributário, incluindo as mudanças da LC 227/2026.
Plataforma tecnológica para coleta de dados de mercado e suporte técnico às avaliações, preparada para atender às exigências da LC 227/2026.
O sistema foi desenvolvido para atender simultaneamente às exigências do Tema 1.113 do STJ, às recomendações da Portaria MDR 3.242/2022 e, agora, aos novos requisitos da LC 227/2026. Ele permite que o município construa e mantenha uma base de dados sólida sobre o mercado imobiliário local, fundamentando tecnicamente qualquer questionamento ao valor declarado pelo contribuinte — com a transparência e os critérios que a nova legislação exige.
Plataforma completa para gestão de dados de mercado e suporte a avaliações
Sistema é alimentado com dados de ofertas, transações, cartórios e referências de mercado
Contribuinte declara o valor da transação para cálculo do ITBI
Sistema cruza declaração com dados de mercado e identifica discrepâncias
Se necessário, servidor realiza avaliação técnica com suporte do sistema
Abertura de processo administrativo com fundamentação técnica e contraditório
Identificação e cobrança sobre o real valor de mercado, não mais sobre valores subdeclarados
Lançamentos fundamentados no Tema 1.113, na LC 227/2026 e na NBR 14.653, resistentes a questionamentos
Atendimento ao Tema 1.113, ao art. 148 do CTN e aos novos §§1º a 4º do art. 38
Conhecimento contínuo do mercado imobiliário local para tomada de decisões estratégicas
Servidores capacitados para conduzir avaliações e processos de forma independente
Infraestrutura pronta para quando as novas regras da LC 227/2026 entrarem em plena vigência
Experiência comprovada na intersecção entre Direito e Engenharia de Avaliações
Análise da legislação municipal vigente, estrutura da Fazenda e necessidades específicas. Verificação de adequação à LC 227/2026. Definição do cronograma de implantação.
Formação completa em avaliação imobiliária, Tema 1.113, LC 227/2026, art. 148 do CTN e uso do sistema. Exercícios práticos com casos reais.
Instalação, configuração e parametrização do sistema OMI. Integração com cadastro imobiliário existente e preparação para recepção de dados de cartórios.
Alimentação do banco de dados com amostras de mercado, ofertas, transações recentes e dados de serviços notariais e registrais. Validação da base inicial.
Período de acompanhamento pós-implantação com suporte técnico para dúvidas operacionais, ajustes necessários e orientação para adequação legislativa municipal.
Entre em contato para uma apresentação detalhada da solução e descubra como adequar seu município ao novo marco legal antes de 2027.