Parte I
Fundamentos da Avaliação de Bens
Base conceitual, normativa e legal da engenharia de avaliações
Módulo 1
Introdução e Normas Técnicas
- Panorama da engenharia de avaliações no Brasil
- A família de normas ABNT NBR 14653
- Parte 1: Procedimentos Gerais
- Parte 2: Imóveis Urbanos
- Partes 3 a 7: Imóveis Rurais, Empreendimentos, Máquinas, Recursos Naturais, Patrimônios Históricos
- A norma ABNT NBR 12721 e sua relação com o CUB
Módulo 2
Conceito de Avaliação, Valor e Preço
- Conceito de avaliação de bens
- Valor de um bem: valor de mercado, valor patrimonial, valor venal
- Dicotomia entre valor e preço
Módulo 3
Princípios Gerais da Avaliação de Bens
- Lei da oferta e da procura
- Princípio da semelhança
- Princípio da proporcionalidade
- Princípio da substituição
- Princípio da rentabilidade
- Princípio do maior e melhor uso
- Princípio da exequibilidade
- Princípio da permanência
- Princípio da equivalência
- Princípios da finalidade, probabilidade, prudência e transparência
Módulo 4
Legitimidade para Avaliar e Legislação Aplicável
- Quem pode avaliar: habilitação profissional e sistema CONFEA/CREA
- Incapacidade profissional do perito (STJ — REsp 1383693/DF)
- Munus público de perito avaliador
- Legislação processual aplicável (CPC) e CF/88
- Nomeação, requisitos, deveres e responsabilidades do perito
Módulo 5
O Oficial de Justiça e a Avaliação de Bens
- Atribuições legais do oficial de justiça avaliador
- Hipóteses de realização de avaliação
- Hipóteses de nova avaliação (majoração ou diminuição de valor)
- Limites da atuação e fundamentação do ato avaliatório
Parte II
Metodologia Geral
Etapas do processo avaliatório e visão panorâmica dos métodos
Módulo 6
Etapas do Processo Avaliatório
- Definição do trabalho a ser realizado
- Levantamento preliminar
- Obtenção de dados
- Análise dos dados
- Cálculos
- Aprimoração dos resultados
- Definição do valor
Módulo 7
Visão Geral dos Métodos de Avaliação
- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
- Método Involutivo
- Método Evolutivo
- Método da Capitalização da Renda
- Método do Custo (Comparativo Direto de Custo e Quantificação do Custo)
- Critérios de escolha do método adequado à situação
Parte III
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Tratamento por Fatores de Homogeneização e Tratamento Científico por Inferência Estatística
Fundamentação Normativa NBR 14653-2, item 8.2.1 — "Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado." O método admite dois caminhos: tratamento por fatores (item 8.2.1.4.2) e tratamento científico por inferência estatística (Anexo A).
Módulo 8
Introdução ao MCDDM e Coleta da Amostra
- Conceituação e preferência normativa (NBR 14653-2, item 8.1.1)
- Tratamento por fatores vs. tratamento científico: dois caminhos, um método
- Coleta da amostra: critérios de qualidade
- Atualidade e data de referência
- Semelhança com o imóvel avaliando
- Número de elementos e grau de fundamentação
- Identificação, idoneidade e diversificação das fontes
Módulo 9
Fatores de Homogeneização
- Conceito de homogeneização e situação paradigma
- Fator forma de pagamento (redução de preço à vista / VPL)
- Fator fonte — oferta / elasticidade da informação
- Fator de transposição (localização / índice fiscal / PGV)
- Fator de profundidade
- Fórmula de Medeiros-Azambuja (profundidade menor que a recomendada)
- Fórmula de Harper-Berrini (profundidade maior que a recomendada)
- Tabela de profundidades mínimas e máximas por faixa (IBAPE/SC)
- Fator frente (testada) — tabela de frentes de referência
- Fatores esquina e múltiplas frentes
- Fator topografia (aclive, declive, terrenos desnivelados)
- Fator consistência do solo (seco, brejoso, alagadiço, inundável)
- Fator idade e estado de conservação
- Fator andar (avaliação de apartamentos)
- Fator área
- Fator depreciação e depreciação simplificada
Módulo 10
Saneamento da Amostra
- Definição da média dos valores unitários homogeneizados
- Fórmula IBAPE/SP: Vu = Vo × {1 + [(F₁–1) + (F₂–1) + ... + (Fₙ–1)]}
- Cálculo do intervalo de elementos homogêneos (±30%)
- Desvio padrão e variância
- Desvio calculado
- Critério de Chauvenet (desvio tabelado)
- Coeficiente de variação
Módulo 11
Grau de Confiança e Determinação do Valor
- Grau de confiança — teoria das pequenas amostras
- Grau de liberdade (n – 1)
- Tabela t de Student (nível de confiança 80%)
- Limite superior e limite inferior
- Cálculo da amplitude
- Determinação do valor: Média × Área do imóvel avaliando
- Campo de arbítrio (±15%) — NBR 14653-2, item 8.2.1.5
- Arredondamento (1%)
Módulo 12
Graus de Fundamentação e Precisão — Tratamento por Fatores
- Tabela de fundamentação (NBR 14653-2, Tabela 3)
- Item 1: Caracterização do imóvel avaliando
- Item 2: Quantidade mínima de dados (Grau I: 3 / Grau II: 5 / Grau III: 12)
- Item 3: Identificação dos dados de mercado
- Item 4: Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores
- Enquadramento global (Tabela 4): pontuação mínima por grau
- Grau de precisão (Tabela 5): amplitude do intervalo de confiança de 80%
Tratamento Científico A partir deste ponto, estuda-se o segundo caminho do MCDDM: a inferência estatística por regressão linear múltipla, conforme Anexo A da NBR 14653-2. Indicado para amostras maiores e mais heterogêneas, o tratamento científico confere maior robustez e poder de explicação ao modelo avaliatório.
Módulo 13
Fatores vs. Inferência — Quadro Comparativo
- Dois caminhos para o mesmo método: nomenclatura na norma
- Quando utilizar fatores: amostras reduzidas, imóveis muito semelhantes
- Quando utilizar inferência: amostras amplas, imóveis heterogêneos
- Ambos são métodos científicos — diferenças procedimentais e de escala
- Quadro sinóptico comparativo
Módulo 14
Fundamentos de Estatística Aplicada à Avaliação
- População e amostra
- Medidas de tendência central (média, mediana, moda)
- Medidas de dispersão (variância, desvio padrão, coeficiente de variação)
- Distribuição normal (curva gaussiana)
- Probabilidade e nível de significância
- Intervalo de confiança
Módulo 15
Conceito de Regressão Linear e Variáveis
- Regressão linear simples vs. regressão linear múltipla
- Equação geral: Y = β₀ + β₁X₁ + β₂X₂ + ... + βₙXₙ + ε
- Método dos mínimos quadrados ordinários (MQO)
- Variável dependente: valor total ou unitário
- Forma de expressão, moeda de referência, condição do negócio
- Variáveis independentes
- Quantitativas contínuas (área, frente, distância a polo)
- Quantitativas discretas (dormitórios, vagas, pavimento)
- Qualitativas (padrão construtivo, conservação, localização)
- Codificação de variáveis qualitativas
- Variáveis dicotômicas (dummy)
- Códigos alocados (escala ordinal)
- Códigos ajustados (extraídos do modelo)
- Variáveis proxy (índice fiscal, IDH, renda)
Módulo 16
Coleta de Dados e Construção do Modelo
- Planejamento da pesquisa e número mínimo de dados: n ≥ 3(k+1)
- Fontes de dados: imobiliárias, portais, cartórios, informantes
- Organização do banco de dados em planilha
- Análise exploratória e gráficos de dispersão
- Transformações de variáveis
- Logarítmica, raiz quadrada, inversa
- Quando e por que transformar (linearização)
- Seleção de variáveis significativas
- Método stepwise (passo a passo)
- Critério de significância individual (teste t)
Módulo 17
Pressupostos e Validação do Modelo de Regressão
- Pressupostos do modelo (NBR 14653-2, Anexo A)
- Linearidade
- Normalidade dos resíduos (QQ-plot, Shapiro-Wilk)
- Homocedasticidade (variância constante dos resíduos)
- Independência dos resíduos (Durbin-Watson)
- Ausência de multicolinearidade (VIF)
- Validação estatística
- Coeficiente de determinação R² e R² ajustado
- Teste F — significância global (ANOVA)
- Teste t — significância individual das variáveis
- Análise dos resíduos e identificação de outliers
- Distância de Cook
- Gráfico valores observados × estimados (bissetriz do 1º quadrante)
Módulo 18
Estimação do Valor e Enquadramento do Laudo
- Substituição das características do imóvel avaliando na equação
- Retrotransformação (antilogaritmo, fator de correção)
- Estimativa pontual de tendência central
- Intervalo de confiança de 80%: limites inferior e superior
- Campo de arbítrio (±15%) vs. intervalo de confiança
- Graus de fundamentação para regressão linear (NBR 14653-2, Anexo A, Tabela 1)
- Quantidade mínima de dados
- Nível de significância das variáveis (teste t)
- Nível de significância do modelo (teste F)
- Extrapolação dos valores
- Grau de precisão: amplitude ≤ 30% (III), ≤ 40% (II), ≤ 50% (I)
Módulo 19
Ferramentas Computacionais e Aplicação Prática
- Softwares específicos: SisDEA, SAB, Infer
- Uso do Microsoft Excel para regressão
- Outras ferramentas (R, Python, SPSS)
- Roteiro passo a passo: do planejamento ao laudo
- Definição do problema e vistoria
- Planejamento e coleta da amostra
- Construção e ajuste do modelo
- Verificação dos pressupostos e validação
- Estimação do valor e enquadramento
- Elaboração do laudo de avaliação
Parte IV
Método do Custo — Quantificação pelo CUB
Custo de reedição de benfeitorias com depreciação pelo método de Ross-Heidecke
Módulo 20
Introdução ao Método do Custo
- Conceituação e fundamentação na NBR 14653-2 (item 8.3)
- Diferença entre custo de reedição e custo de reprodução
- Quando utilizar o método do custo
- Duas formas de apuração: pelo CUB ou por orçamento analítico
Módulo 21
O Custo Unitário Básico — CUB
- Conceito e fundamentação legal (Lei 4.591/64 e NBR 12721:2006)
- O papel do SINDUSCON na publicação mensal
- Projetos-padrão e tipologias
- Residenciais: R1-B, R1-N, R1-A, RP1Q, PP4, PIS, R8, R16
- Comerciais: CSL-8, CSL-16, CAL-8
- Galpão industrial: GI
- Padrões de acabamento: baixo, normal e alto
- O que o CUB inclui e o que não inclui
- Consulta e interpretação da tabela do SINDUSCON
Módulo 22
Vistoria, Classificação e Área Equivalente
- Inspeção de especificações e materiais aplicados
- Identificação da tipologia construtiva e enquadramento no CUB
- Determinação da idade real e da idade aparente
- Área equivalente de construção (NBR 12721)
- Coeficientes de equivalência por tipo de ambiente
- Áreas cobertas, descobertas e de garagem
- Fórmula de cálculo
Módulo 23
Custo de Reedição e BDI
- Cálculo do custo como novo: C = CUB × Área equivalente
- Orçamento de instalações especiais (OE e OI)
- Itens não contemplados no CUB (elevadores, fundações especiais)
- BDI — Benefícios e Despesas Indiretas
- Composição: administração, lucro, projetos, taxas e impostos
- Percentual de juros durante a obra (Tj)
- Fórmula: C = [CUB + OE + OI + (Ofe – Ofd)] × (1+A) × (1+F) × (1+L)
- Valores referenciais de BDI por tipologia
Módulo 24
Depreciação pelo Método de Ross-Heidecke
- Conceito de depreciação física de edificações
- Decrepitude (envelhecimento natural)
- Deterioração (uso ou manutenção inadequados)
- Mutilação (retirada de componentes)
- Obsoletismo (superação tecnológica ou funcional)
- Conceitos fundamentais
- Vida útil referencial por tipologia
- Idade real vs. idade aparente
- Vida remanescente e valor residual
- Critério de Ross — depreciação por idade (fórmula)
- Critério de Heidecke — depreciação por estado de conservação
- As 8 classes: novo (a) a sem valor (h)
- Coeficientes de Heidecke
- Método misto de Ross-Heidecke
- Fórmula combinada: idade + estado de conservação
- Coeficiente de depreciação (Kd) e fator de depreciação (Fd)
- Leitura da tabela Ross-Heidecke
- Exemplo de cálculo passo a passo
- Depreciação simplificada (critério alternativo por estado de conservação)
- Erros comuns em tabelas disponíveis na internet
Módulo 25
Graus de Fundamentação — Método da Quantificação do Custo
- Tabela de enquadramento (NBR 14653-2, Tabela 6)
- Requisitos por grau (I, II e III)
- Fundamentação global e pontuação
Parte V
Método Evolutivo
Conjugação de métodos — valor do terreno, custo de reedição e fator de comercialização
Fórmula Central Vi = (Vt + Cb) × Fc — onde Vi é o valor do imóvel, Vt é o valor do terreno, Cb é o custo de reedição das benfeitorias depreciado e Fc é o fator de comercialização.
Módulo 26
Introdução ao Método Evolutivo
- Conceituação na NBR 14653-1 (item 7.2.1) e NBR 14653-2 (item 8.2.4)
- Princípio da conjugação de métodos
- Quando utilizar: imóveis sui generis, escassez de dados comparáveis
- O método evolutivo como método eletivo (item 8.2.4.2)
- Componentes da equação: Vi, Vt, Cb e Fc
Módulo 27
Etapa 1 — Avaliação do Terreno (Vt)
- Pelo método comparativo direto de dados de mercado
- Pelo método involutivo (quando não há dados de terrenos nus)
- Pelo critério residual (valor por diferença)
- Análise de sub-aproveitamento e superaproveitamento
Módulo 28
Etapa 2 — Custo de Reedição das Benfeitorias (Cb)
- Aplicação do método da quantificação do custo (CUB)
- Levantamento da área equivalente de construção
- Enquadramento do padrão construtivo
- Cálculo do custo como novo e aplicação do BDI
- Depreciação pelo método de Ross-Heidecke
- Resultado: valor da benfeitoria depreciada
Módulo 29
Etapa 3 — Fator de Comercialização (Fc)
- Conceito: "vantagem da coisa feita"
- Fundamento na NBR 14653-2
- Fc pode ser maior, igual ou menor que 1
- Formas de obtenção
- Pesquisa de mercado (Grau III)
- Inferência: imóveis prontos vs. soma terreno + construção
- Arbitramento fundamentado (Graus I e II)
- Cálculo prático do fator de comercialização
- Influência da conjuntura do mercado
Módulo 30
Composição Final, Fundamentação e Aplicações
- Aplicação da fórmula: Vi = (Vt + Cb) × Fc
- Campo de arbítrio (±15%) e arredondamento
- Graus de fundamentação — Método Evolutivo (Tabela 10)
- Aplicações práticas
- Avaliação de casa isolada em terreno
- Avaliação de imóvel industrial / galpão
- Avaliação de imóvel com benfeitorias atípicas
- Cuidados e limitações (subjetividade dos coeficientes)
Parte VI
Temas Especiais e Contexto Jurídico
Glebas urbanas, laudo de avaliação e o novo marco legal do ITBI
Módulo 31
Avaliação de Glebas Urbanas
- Conceito e classificação pela NBR 14653-2
- Glebas não urbanizáveis: fator de desvalorização
- Glebas urbanizáveis: uso do método involutivo
- Dificuldades na aplicação do método comparativo a glebas
Módulo 32
Laudo de Avaliação
- Estrutura e requisitos do laudo (NBR 14653-2)
- Laudo simplificado vs. laudo completo
- Conteúdo obrigatório: identificação, dados, memória de cálculo, fundamentação
- Apresentação de fotografias e documentação
Módulo 33
O Observatório Municipal e o Novo Marco Legal
- STJ Tema 1.113: base de cálculo do ITBI e valor de mercado
- Lei Complementar 227/2026 — alterações ao art. 38 do CTN
- §1º: definição de valor venal (valor à vista em condições normais)
- §2º: autorização para estimativa com critérios técnicos
- §3º: publicidade dos critérios e direito de contestação
- §4º: compartilhamento de dados notariais e registrais
- Vigência: 2027
- Tensão entre LC 227/2026 e Tema 1.113
- O Observatório do Mercado Imobiliário como solução municipal
- Monitoramento contínuo do mercado local
- Metodologia técnica transparente (NBR 14653)
- Base de dados estruturada para fundamentação do ITBI
- Capacitação de servidores municipais
- O sistema AIU Inteligente: tecnologia aplicada à avaliação municipal