A LC 227/2026 abriu caminho para os municípios cobrarem ITBI sobre valores que eles próprios estimam. Seu cliente tem o direito de contestar — mas só se tiver uma avaliação técnica nas mãos.
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Quando o município cobra ITBI sobre um valor que ele mesmo estimou — acima do preço real da transação — seu cliente tem o direito de contestar. Mas sem uma avaliação técnica fundamentada, esse direito não sai do papel.
O corretor que entrega avaliação técnica não é mais só quem vende. É quem protege o cliente do começo ao fim da transação. Esse serviço tem valor percebido altíssimo — e muito poucos corretores conseguem oferecer.
A LC 227/2026 foi publicada em janeiro de 2026, mas ainda não está em pleno vigor. Para os municípios cobrarem com base nas novas regras, precisam editar lei própria e respeitar a anterioridade anual e nonagesimal — projetando a cobrança efetiva para a partir de 2027. O corretor que se preparar agora chega antes.
O STJ fixou tese vinculante: o ITBI incide sobre o valor da transação declarado pelo comprador. O município só pode cobrar mais se abrir processo administrativo e provar que o valor declarado está abaixo do mercado.
A nova lei alterou o artigo 38 do CTN e definiu o valor venal como "o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado" — autorizando os municípios a estimarem previamente e cobrar ITBI sobre essa estimativa.
As prefeituras precisam editar leis próprias e respeitar a anterioridade constitucional. Mas muitos municípios já cobram dessa forma informalmente — e a LC dá respaldo legal para isso com mais força a partir de 2027.
A própria LC 227/2026 garante ao contribuinte o direito de contestar o valor estimado pelo município em procedimento administrativo. Mas contestar sem documento técnico é contestar sem argumento.
Um laudo de avaliação fundamentado na NBR 14653-2 — com método comparativo, memória de cálculo e grau de fundamentação — é o documento que demonstra, tecnicamente, que o valor de mercado real corresponde ao valor declarado na escritura.
O corretor que sabe produzir esse laudo entrega ao cliente algo que nenhum outro corretor da região consegue oferecer.